文/十一弟
上個月，廈門信托偷走了一個保險箱。
這個保險箱裡面，鎖著一個合作項目的公章、銀行賬戶、證照。
正榮地產負責操盤，項目正在準備申請預售證開盤。
但廈門信托不同意，它傾向於找廈門建發來做代建，理由很簡單——
正榮已經暴雷了，就算開盤也賣不出去，幹脆別折騰了，倒不如讓項目換個招牌，改頭換面再賣。
保險箱一直放在正榮的辦公室，但在此之前，融創有過撬開合作項目共管保險箱的劣跡。
廈門信托也害怕，於是，就在正榮的眼皮子底下，把保險箱偷回了自己家。
今年初，在廣州白雲區，正榮旗下有一個項目，也偷偷換了招牌——
正榮新城·雲溪潤宸，變成了『新城·翡麗雲境』。
從之前的名字就能看出來，這是正榮地產與新城控股的合作項目。
但現在，項目把名字改了以後，算是跟正榮劃清界限了。
跟廈門信托的騷操作不一樣，新城控股不需要偷走保險箱，它直接把正榮踢了出去。
正榮原本是翡麗雲境的大股東，持股51%，新城控股持股49%。
如今，這個項目由新城控股全資持有。
兩年前，廣州首批集中供地，正榮加價十九輪之後，花了21個億，拍下了翡麗雲境地塊。
樓面地價大約為1.7萬/平米。
正榮地產是一家閩系房企，後來把總部搬到了上海。
翡麗雲境是正榮進入廣州市場的第一個項目。
拿地後不久，正榮就拉來了新城控股。
翡麗雲境也成了新城控股在廣州的首個項目。
這塊地出讓的時候，周圍一片荒涼，隨處可見的村莊、農田、廠房。
但擋不住開發商打了雞血，紛紛拿地，都在幻想著房價能賣到三萬。
結果，還沒等到翡麗雲境在廣州打響頭炮，正榮卻已經先趴窩了。
這一輪市場調整，倒下最多的，就是以激進著稱的閩系房企。
拿地幾個月後，正榮暴雷了。
2021年底，翡麗雲境還是硬著頭皮取證開盤了。
不過，單價沒賣到三萬，隻有2.3萬/平米。
與1.7萬/平米的樓面價相比，翡麗雲境的房價，僅貴了六千塊錢。
這個價格，幾乎就在虧損的邊緣了。
當初的地價，實在太高了。
廣州這一輪樓市回調後，翡麗雲境就算虧本賣，依然屬於高價。
開盤以後，翡麗雲境賣了整整一年多，根本沒人買。
新城控股在去年的財報裡，披露了項目的銷售情況——
掛零，連一套房都沒賣出去。
把正榮趕走以後，翡麗雲境在今年改頭換面，又重新開始賣了。
除了改名，新城控股還做了兩件事——
降價、首付分期。
2.3萬/平米的開盤價，翡麗雲境可能就已經虧本了。
新城控股接盤之後，直接把價格打到了兩萬以下，甚至有些戶型隻賣1.6萬/平米。
這是底褲都不要了，直接打穿了地價。
最近，新城控股又搞起了騷操作——
翡麗雲境拿出一部分小戶型，只要五萬塊錢的首付款，剩下的由開發商墊資，就能從銀行辦貸款了。
有人驚掉了下巴，向當地住建局求證，得到了五個字的答復——
『根本不可能！』
還是有人不甘心，把電話打給了市場監督管理局，對方的建議是——
『虛假宣傳的話，直接報警吧』
七成的購房款，來自銀行貸款。
但隻有湊齊了首付，才能從銀行辦貸款。
首付分期，就是幫客戶墊資首付款，然後用這個小杠桿，撬回來銀行貸款。
無論是降價，還是首付分期，開發商的唯一目的，都是盡早回款。
當前，壓在開發商背上的大山，早就不是利潤指標了。
支撐他們活下去的現金流，才是最重要的。
哪怕賣一套、虧一套地割肉，也要回款，否則隻有死路一條。
這兩年，新城控股的毛利率，跌到了20%左右。
去年，它對名下開發項目計提的資產減值，接近六十億。
在翡麗雲境項目上，降價、首付分期的營銷手段，新城控股全都用上了。
但還是賣不動。
老百姓買房，從來都是買漲不買跌——
越是降價甩賣，就越不敢買；套路越多，更不敢買，害怕入坑。
翡麗雲境在市場火爆之時拿地，地價很高。
這一輪市場回調，片區內的房價回歸了理性。
再加上正榮暴雷，給項目品牌帶來的負作用，幾乎成了死局。
但新城控股進退兩難，硬著頭皮接盤了正榮持有的另一半股權。
現在，翡麗雲境想要解套，已經很難了。
去年，正榮暴雷以後，最先在廣州開始了全面敗退。
其實，暴雷之前的幾個月，正榮還在一門心思地打進廣州市場。
除了跟新城控股合作的翡麗雲境，它還與越秀地產合作了一個項目——越秀正榮·天樾灣。
也是在去年，這個項目偷偷改了名字，變成了『越秀·天瀛』。
2021年，天瀛地塊掛牌出讓，經過二十九輪競價，越秀花了26個億拍下，樓面地價2.7萬/平米。
拿地過後，越秀找了正榮來合作。
僅參股幾個月，正榮就暴雷了。
去年，項目改名之後，很多人都以為正榮出局，越秀接盤了。
實際上，越秀比新城控股更聰明——
它並沒有接盤正榮持有的項目股權，而是讓正榮隱藏起來了。
更準確地說——
在天瀛項目上，越秀引入了金融機構，幫正榮加了杠桿。
現在，天瀛項目的股權一直向上穿透，除了越秀，又增加了百瑞信托、華潤資管。
而正榮，就隱身在他們其中。
因此，盡管項目名字從『越秀正榮·天樾灣』變成了『越秀·天瀛』，但這隻是掩人耳目的把戲。
正榮並未從天瀛項目上撤退，而是隱藏得更深了。
這就像在破爛的奧拓車頭上，換了一個賓士的車標。
這個操作的風險，葛大爺早就做過提示——
『BMW車頭上插一賓士的標，要是出了故障，賓士的零件配不上，BMW又不管修』